De beste juridische basis voor sportcomplexen

Voor de exploitatie van sportcomplexen zijn verschillende juridische regelingen mogelijk: verkopen (eigendomsoverdracht), recht van erfpacht, recht van opstal, verhuur of exploitatie door de gemeente zelf. Björn de Smit ziet in de praktijk dat de gemeente vanwege het maatschappelijk belang van de sportvoorziening vaak eigenaar wenst te blijven en een zekere mate van controle wil houden over de exploitatie. Tegelijk is er de wens om de exploitatie op (politieke) afstand te plaatsen. “Het opstalrecht en erfpachtrecht sluiten goed bij deze wens aan”, aldus Björn.

Gemeenten zijn op zoek

Björn: “Ik zie gemeenten worstelen met de keuze tussen opstalrecht en erfpachtrecht. Beide opties komen voor. De keuze kan cruciaal blijken voor het bereiken van de doelen van de gemeente, zoals verduurzaming, efficiëntie en multifunctionele exploitatie.” Om die reden heeft Björn samen met zijn collega bij BDS Advocatuur, Florian van den Akker, een praktijkanalyse gemaakt van de voor- en nadelen van beide juridische constructies.

Verschil 1 - Focus

Erfpacht en opstal hebben grote overeenkomsten. Maar ook een aantal belangrijke verschillen. Björn: “Het opstalrecht focust op het gebouw, gebruik van de omliggende gronden valt hier zeer beperkt onder. Bij sportcomplexen, waar de velden vaak een groot deel van het terrein zijn, kan dat voor problemen zorgen en vragen om aanvullende juridische regelingen. Een erfpachtrecht focust juist op de grond en kan het gebruik van gebouwen én alle velden omvatten. Het gebruiken van erfpacht als juridisch instrument is daarom gemakkelijker.”

Verschil 2 - Controle en rechtspositie

Het erfpachtrecht biedt een sterkere rechtspositie bij het opstellen van voorwaarden aan het gebruik dan een opstalrecht. Bovendien bevat het erfpachtrecht de verplichting om de velden en gebouw(en) te onderhouden. Iets wat in het opstalrecht niet geregeld is en voor aanvullende complexiteit kan zorgen. Met een erfpachtrecht is dus beter te garanderen dat het sportcomplex gebruikt wordt voor de beoogde doeleinden.

Financierbaarheid

Ook als een externe financier nodig is voor de realisatie biedt het erfpachtrecht voordelen boven het opstalrecht.Het erfpachtrecht kent over het algemeen uitgebreidere en helderder bevoegdheden, wat de zekerheid van de hypotheekhouder vergroot. Dit maakt het verkrijgen van financiering eenvoudiger.

Erfpacht boven opstal

De gemeente kan sportcomplexen in eigendom houden. Mocht dat niet de wens zijn en de vraag ontstaan: biedt opstalrecht of erfpachtrecht de beste basis voor de ontwikkeling en exploitatie van gemeentelijke sportcomplexen? Dan is Björns antwoord helder: “Onder vrijwel alle denkbare omstandigheden lijkt het praktischer om bij de ontwikkeling van een gemeentelijk sportcomplex te kiezen voor een recht van erfpacht.”